Son muchas las personas físicas y jurídicas (autónomos y sociedades mercantiles) las
que se han visto afectadas económicamente por las medidas de confinamiento
acordadas durante el Estado de alarma para hacer frente al COVID-19. Gran parte de
ellas, se ha visto obligada a cerrar temporalmente sus establecimientos, lo que
comportado a que hayan visto mermados drasticamente sus ingresos y con ello, que
no puedan atender al pago de sus obligaciones, y entre ellas, la propia del pago del
alquiler del local. Es el caso, por ejemplo, de bares, restaurantes, peluquerías,
pequeños comercios….
Con tal de paliar situaciones que puedan
agravar la economía de PYMES y autónomos,
mediante el Real Decreto 15/2020, de 21 de
abril, en su artículo 1 y siguientes, se adoptan
una serie de medidas respecto de las
relaciones arrendaticias de locales de negocio
o establecimientos con fin distinto a la
vivienda.
Así pues, mediante este Real Decreto Ley, se regulan los requisitos que permiten a
PYMES y autónomos solicitar la moratoria de los pagos relativos a las rentas
mensuales de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
A continuación, a modo de resumen, indicamos cuales son las circunstancias que
permiten solicitar esta moratoria y en que supuestos el arrendador deberá aceptar
dicha solicitud de aplazamiento:
a) Supuestos en el que el arrendador-propietario tiene la consideración de
“gran tenedor de inmuebles”
La ley considera al arrendador cómo gran tenedor de inmuebles a:
Empresas o entidades públicas de viviendas
Personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos
(excluyéndose garajes y trasteros) o de una superficie construida de más de
1.500m2.
Si el propietario cumple con los anteriores requisitos, éste deberá aceptar
obligatoriamente y de forma automática la moratoria del pago del arrendamiento
que solicite el arrendatario en los términos que más adelante indicaremos. Por lo
tanto, no es necesario el consentimiento del propietario.
b) Supuestos en el que el arrendador-propietario NO tiene la consideración de
“gran tenedor” de inmuebles.
El Real Decreto antes aludido establece que si el propietario no entra dentro de la
definición anterior de gran tenedor, entonces éste no vendrá obligado a aceptar
el fraccionamiento, ni tendrá ningún efecto automático ya que será necesario el
consentimiento del propietario.
Ahora bien, en estos caso, el citado real decreto sí que autoriza a que, si arrendador y
arrendatario han llegado a un acuerdo, a que se descuente de la fianza los pagos que
se vayan devengando durante la moratoria. En caso de que se optase por esta
solución prevista por el real decreto, el arrendatario deberá restituir el importe del
que se haya dispuesto de la fianza en el plazo de un año desde la celebración del
acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo
fuera inferior a un año.
Que ese Real Decreto no prevea la aplicación obligatoria de una moratoria y
fraccionamiento de la renta cuando el propietario no es un gran tendedor de
inmuebles no quiere decir que el arrendatario no pueda hacer nada para encontrar
una solución que le permita reducir o incluso suspender sus obligaciones
contractuales como puede ser el pago de la renta , pero para ello no podrá recurrir al
citado real decreto, sino a otros mecanismos jurídicos distintos, como puede ser la
aplicación de la “cláusula rebus sic stantibus” y deberá estudiarse caso por caso si es
de aplicable.
Período de la moratoria y fraccionamiento obligatorio de rentas cuando el
arrendador es gran tenedor de inmuebles
Respecto del período de eficacia de la moratoria, se dispone en el artículo 1.2 del Real
Decreto, de 21 de abril, que su duración “afectará al periodo de tiempo que dure el
estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a
una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-
19, sin que pueda superarse, en ningún caso, los cuatro meses”.
Y estos importes que queden aplazados, se fraccionarán mediante 24 cuotas
mensuales, tal y como estipula el mismo artículo anterior y del cual reproducimos un
fragmento seguidamente: “se aplazarán sin penalización ni devengo de intereses, a partir
de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las
cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere
de la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro
meses antes citado”.
Por lo tanto, el arrendador se encontrará obligado a aceptar aplazar las
rentas mientras dure el estado de alarma, y de forma excepcional podrá prorrogarse
mes a mes hasta un máximo de cuatro meses más después de la finalización del
mismo según el impacto económico provocado por el Coronavirus, y esas rentas
aplazadas se pagarán de forma prorrateada en 24 meses, sin intereses, a partir del
mes siguiente al periodo de la moratoria.
Condiciones que debe tener el arrendatario para solicitar la moratoria
Para poder acceder a estas soluciones por parte de los autónomos o mutualistas con
régimen de previsión alternativo a la seguridad social, se deben cumplir con los
siguientes requisitos:
1) Estar afiliado y en situación de alta en la fecha de declaración del estado de alarma
mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, en el Régimen Especial de la
Seguridad Social de los Trabajadores Autónomos o en una de las mutualidades
sustitutorias del RETA.
2) Que la actividad del solicitante se haya visto suspendida a consecuencia de las
medidas decretadas por el Estado de Alarma.
3) En los casos en los que las actividades no se hayan visto suspendidas, deberá
acreditarse la reducción del 75% de la facturación del mes anterior, en relación con la
facturación media mensual del trimestre al que pertenece este mes al año anterior.
Y en el caso de las PYMES, podrán acogerse a estos beneficios cuando el contrato de
arrendamiento de inmueble esté afecto a la actividad económica que desarrollan y:
1) No se superen los siguientes límites: a) las partidas de activos no superen los cuatro
millones b) que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los 8 millones
de euros c) que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no
sea superior a 50.
2) Que su actividad haya quedado suspendida.
3) Que se acredite la reducción de la facturación de, al menos, un 75%, en los términos
que comentábamos en el apartado de las condiciones para los autónomos.
Solicitud por parte del arrendatario y plazo para solicitar la moratoria del pago
de la renta.
El primer paso pues para acogerse a dicha moratoria en el pago del alquiler si se trata
de propietarios gran tenedor de inmuebles es hacer la solicitud formal ante el
propietario, por un medio que acredite su envío, contenido, y recepción como puede
ser un Burofax. El plazo para solicitarlo es de un mes desde que se publicó el Real
Decreto. Por lo tanto, habiéndose publicado el 22 de Abril de 2020, la moratoria y
fraccionamiento deberá solicitarse antes del 22 de mayo de 2020..
Junto a la solicitud, deberá presentarse documentación suficiente relativa a la
reducción de actividad, mediante declaración responsable en la que se haga constar
la reducción de la facturación mensual de, al menos, un 75% y, si el
arrendador/propietario lo requiere, deberán mostrarse los libros contables para
acreditar esta reducción.
Asimismo, en cuanto a la documentación para demostrar la suspensión de actividad,
deberá aportarse certificado expedido por la Agencia Tributaria, o el órgano
competente de la Comunidad Autónoma correspondiente, sobre la base de la
declaración de cese de actividad declarada debido a la situación a raíz del
Coronavirus.
Conclusión
Así pues, con tal de averiguar si uno puede acogerse a la moratoria que habilita el Real
Decreto de 21 de abril en relación con las relaciones arrendaticias de inmuebles
destinados a fin distinto del de vivienda, primeramente deberá estarse a si el
propietario del inmueble es considerado un gran tenedor según la definición
indicada, en cuyo caso, la moratoria se aceptará de forma automática una vez
realizada la solicitud, o en caso contrario, dependerá de si el propietario no es
considerado un gran tenedor, supuesto en el que entonces las partes deberán
avenirse a lo que pacten entre ellas, con la salvedad de que se faculta (no
obligatoriamente) de poder solicitar al propietario que disponga del dinero de la
fianza, con la consecuencia de devolver dicho importe con las precisiones que se
describen en este artículo, y ello sin perjuicio de que el arrendatario pudiera ejercitar
otras acciones, como la reequilibrar del contrato a la nueva situación suscitada a
través de la denominada cláusula rebus si stantibus.
Comentarios recientes